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房地产开发

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房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上?#30452;?#31216;为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产较为重视地产风水,天师后裔、风水大师张金华表示:福地福?#21496;櫻?#22825;人合一,人地相融,适配者即福。

简介

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关,是城市建设规划的有机组成部分。为了?#33539;?#22478;市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标,必须合理地制定城市规划和进行城市建设以?#35270;?#31038;会主义现代化建设的需要。

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房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸?#26041;?#20013;的首要?#26041;凇?#25152;谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。

开发数据

2012年(壬辰年),全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%,增速比1-11?#36335;?#22238;落0.5个百分点,比2011年回落11.9个百分点。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%,增速比1-11?#36335;?#22238;落0.5个百分点,占房地产开发投?#23454;?#27604;重为68.8%。

2012年,东部地区房地产开发投资40541亿元,比上年增长13.9%,增速比1-11?#36335;?#22238;落0.9个百分点;中部地区房地产开发投资15763亿元,增长18.3%,增速回落1.1个百分点;西部地区房地产开发投资15500亿元,增长20.4%,增速提高0.9个百分点。

2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,增速比1-11?#36335;?#22238;落0.1个百分点;其中,住宅施工面积428964万平方米,增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米,下降7.3%,降幅比1-11?#36335;?#25193;大0.1个百分点;其中,住宅新开工面积130695万平方米,下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米,增长7.3%,增速比1-11?#36335;?#22238;落6.8个百分点;其中,住宅竣工面积79043万平方米,增长6.4%。

2012年,房地产开发企业土地购置面积35667万平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11?#36335;?#25193;大4.7个百分点;土地成交价款7410亿元,下降16.7%,降幅扩大6.4个百分点。

经营区别

房地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依

《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明?#33539;?#20041;的。

因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要求是不同的,前者不?#27426;?#35201;求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定?#20998;?#25226;合资、合作开发房地产?#36132;?#32416;纷归属于房地产开发经营?#36132;?#32416;纷中,所以合资、合作开发经营房地产?#36132;?#20013;对主体的资格是有要求的,至少要求一方当事?#21496;?#26377;房地产开发资格,但实践中经营有把具有房屋预租性?#23454;?#33258;建房(非商品房)合建?#36132;?#32416;纷当作房地产开发经营?#36132;?#32416;纷,而要求自建房合建?#36132;?#30340;一方当事?#21496;?#26377;房地产开发经营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开?#30784;?#30001;于合资、合作房地产开发经营?#36132;?#26159;属于房地产经营性?#23454;暮贤?#20851;系,必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的,因而合资、合作开发经营房地产?#36132;?#30340;当事人一方必须具有房地产开发经营资格,这是?#28304;?#31867;?#36132;?#30340;主体资格要求。房地产开发经营涉及到国?#19994;?#37325;要产业,对国民经济有重要影响,资金投入量很大,重要的是涉及到土地资源的利用,所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求,不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国?#36132;?#27861;》颁?#24049;螅院贤?#30340;主体资格要求绝大多数?#36132;?#27809;有特别要求,在这一点上,合资、合作开发经营房地产?#36132;?#19982;其它类型?#36132;?#26159;有区别的。

前景

房地产业大趋势是供不应求我国房地产行业的主要矛盾的主要方面是增加供给,满足需求。

从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。

相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

2013年3?#36335;?#22269;房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑,价格增幅放缓。总体而言,潜在供应依然偏紧。

2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保?#21046;?#31283;走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。

开发类型

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发

土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形:一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、?#29992;?#20303;宅、商品房以及其他城市用途的城市用地?#27426;?#26159;旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的?#25237;?/span>

房屋开发

就房屋开发而言,一般包括四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发。

开发原则

房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定,我国房地产开发的基本原则主要有:

开发原则

依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,?#25293;?#25104;为房地产开发用地。

城市规划的原则

城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理?#25165;?#21508;项建设,指导城市有序、协调发展的保证。

统一原则

坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

经济效益是房地产所产生的经济利益的大小,是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系,既有联系,又有区别,还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。

综合开发原则

应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

即综合开发原则。综合开发?#29616;?#20197;前的分散建设,具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划,加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,提高经济效益和社会效益。

符合政策原则

国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针,房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。

开发条件

开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立,向工商行政管理部门申请登记,并取得营业执照。

使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨),取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地,必须权属清晰,房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”

在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让?#36132;?#32422;定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让?#36132;?#32422;定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出?#23186;?0%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力,或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

主要流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让?#20013;?#22996;托有资?#23454;目?#23519;设计院?#28304;?#24314;项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计?#38382;?#21644;效果图,并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部?#25351;?#25454;我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选?#33539;?#28857;;2)规划总图审查及?#33539;?#35268;划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选?#33539;?#28857;阶段。此阶?#25105;?#33324;办理以下事项:

1、计委(发改委)审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及?#33539;?#35268;划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门?#33539;?#24314;设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复,并?#26376;?#23454;初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(?#21271;荊?/span>

五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包,?#33539;?#26045;工队伍。招标类工程通过招标?#33539;?#26045;工队伍,非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(?#20174;?#20214;)及资料:

1、以下证明材料:

(1)已交?#24230;?#37096;土地使用权出?#23186;穡?#21462;得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投?#23454;?5%以上,并已经?#33539;?#26045;工进度和竣工交?#24230;?#26399;。

2、开发企业的《营业执照》和资?#23454;?#32423;证书;

3、工程施工?#36132;?/span>

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交?#24230;?#26399;、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备?#38468;?#27573;,此阶段办理以下一般事项:

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料:

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实?#26159;?#20917;,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。

1.政府部门的项目计划批复

2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证

3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证(通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖)

4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证(办开工许可证前要进行工程项?#31354;?#25237;标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质)

5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线?#20013;?/span>

6.具备以上条件可以开工

资?#23454;?#32423;

房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质

一级:注册资金5000万人民币

二级:注册资金2000万人民币

三级:注册资金800万人民币

四级:注册资金100万人民币

贷款方式

鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵?#28023;?#21017;开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权?#20445;?#21363;依法生效的建设工程总承包?#36132;?#24314;设工程施工总承包?#36132;?#32422;定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包?#36132;?#20026;依据,按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权,分段递增抵押物,并按约定的抵押额分次发放贷款。

管理工作

项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中,由于业主、承包商(包括分包商)、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人?#20445;?#20182;们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分,以及他们之间的各种联系,共同形?#19978;?#30446;管理组织系?#22330;?#22312;这个项目管理组织系统中,业主建立的项目管理组织(项目经理部)居于整个项目组织的?#34892;?#20301;置,在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内,可将项目划分为若干个阶段,而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。?#23186;?#27573;项?#31354;?#20316;为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。

2、设计和计划阶段

3、招标投标。

4、项目施工阶段。在这个阶段,主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制,两管理,一协调”等方面的工作,保证项目目标的顺利实施。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言,其主要工作如下:

(1)项目产品营销计划的策划(这一工作是在项目前期工作的基础上进行的)。

(2)项目产品营销计划的?#24049;?#19982;评价。

(3)项目控制与调整。

6、项目后期管理

转让途径

股权转让

股价可以由双方议定(但是涉及国有股权时有特别规定),可以全部转让股权,也可部分转让,根据实?#26159;?#20917;而定;通过股权转让的?#38382;?#20174;而达?#36739;?#30446;转让的目的在中国当今采?#23186;?#22810;,据统计,约占项目转让的85%。正是由于这个原因,本网站侧重点在于项目的股权转让和公司产权转让。

项目单体转让

由于这种转让?#38382;?#21463;《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律规定?#38469;?#22826;多,实践中较少采用;

合作合伙经营

这种?#38382;?#39118;险较大,除了市场的因素外,更多的是双方的?#38386;牛?/span>

四是融资,这种?#38382;?#35201;看具体的项目而定,例如项目的周期、项目的盈利预期等。

合作注意

(1)要明确合作各方的开发资质或取得资?#23454;南?#24212;责任;

(2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式,其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应?#20013;?#30340;责任主体;

(3)组?#19978;?#30446;公司合作开发的,要明确注册资本投入方式以及注册资?#23621;?#25237;资总额的差异的处理对策及相应的责任;

(4)以土地使用权入股组?#19978;?#30446;公司的,土地使用权须作评估;

(5)以筹建处或其它名义合作开发的,须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织,并明确合作筹建各方的权利义务;

(6)合作开发一方以土地使用权作为合作投?#23454;模?#24212;办理土地使用人和使用性?#23454;?#21464;更登记?#20013;?#24182;明确有关费用的承担方式和责任人;

(7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目,应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;

(8)合作开发各方的投资回报的方式,应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务,投资回报系约定分房的,应明确房屋分配的具体办法;投资回报系分配利润的,应约定利润的计取方式;

(9)合作开发?#36132;?#24212;约定建筑面积增加时的政府批?#38469;中?#21644;增?#29992;?#31215;的成本,增加分担及面积分配方式;

(10)合作开发?#36132;?#30001;于需办理相关?#20013;?#24448;往效力待定,合作?#36132;?#24212;具体约定一旦?#36132;?#34987;确认无效或不生效时的具体处理方法。

成本费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用:

管理费用

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。

销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%;

(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;

(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计,销售费用约占销售收入的4%一6%。

财务费用

它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

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